购房常识--二手房征差额20%个税 这些费用可减扣
二手房征差额20%个税 这些费用可减扣
    这两天,郑州二手房交易按差额20%计征个税一事,引起极大关注和热议
    郑东新区“闪电执行闪电叫停”?政策执行的尺度究竟怎样?买卖二手房的综合税费究竟多高?
    特别提醒:有些合理费用可以扣除,比如装修发票一定要留好,卖房子时能省税
    那些有关“20%个税”的传言 事实到底是怎样的
    郑州二手房交易按交易差额20%计征个税一事,已引起极大关注和热议,各种质疑、吐槽不断——尽管税务部门已经向媒体说明,目前的计征方式和原来一样,仍有两种选择。
    目前关注和热议最大的地方包括:政策执行的标准和尺度究竟怎样,按交易差额20%计征个税后,买卖二手房的综合税负究竟多高?究竟哪些算是合理的费用,可以在缴纳个税前扣除?你的装修发票还留着吗?这对楼市会产生哪些影响?
    “开收”仅因税务系统升级?
    近日,税务系统升级后,郑州二手房交易个税按差额征收的传闻让省市地税部门倍感压力。郑州市地税系统一人士说,20%个税并非“开收”,而是很早就有的老政策,只能说现在具备了严格执行的条件。
    注册税务师王国娜表示,其实,20%个税在税法中本来就是这样规定的,只是原来由于客观情况没有严格执行。比如,在上世纪90年代,人们买房子很少有人要发票,只能按核定征收即总价款的1%来执行。
    郑东新区闪电推出、闪电叫停?
    1月19日,记者收到消息,称从当天开始,郑东新区的二手房交易个税严格按差额20%标准执行。昨日傍晚,网上又传郑东新区地税局“强制执行20%个税”后又迅速被叫停。而该局一位副局长昨日晚间向记者回复称,他没有听说此事,该局一直都是按照省地税局的规定执行的。
    昨日下午,记者在郑东新区行政服务中心地税服务台获悉,二手房交易个税仍可按总房款的1%征收。同时,多名现场为客户办理个税缴纳、等待手续审核的中介人员也向记者证实,1%标准还可以走。
    对于传言所说的“区域差别”,河南省地方税务系统一内部人士告诉记者,新的税务系统和原来的有差别,两者更替时总要有个过渡期,现在,一线人员工作压力很大,税务部门在熟悉的过程中,在执行上会有所不同,这需要一段时间进行理顺。
   税负太高太高了
    按照交易差额20%计征个税,在市民中引起热议。很多人高呼税负一下子蹿升太高、太高。那么,究竟有多高呢?
    记者采访了解到,在二手房交易税中,税务部门会向买卖双方征收多项税费,包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。
    在郑州从业多年的房产经纪人吴鹏说,对居民个人转让普通住宅的,目前暂免征收土地增值税。现在占比较大的税种主要有三个:契税、营业税、个人所得税。
    在郑州进行二手房交易,契税由买方负担,根据房屋面积90㎡和144㎡两个节点,税率依次为总房款的1%、2%、4% 。卖方需要缴纳总房款5.6%的营业税、城建税、教育费附加和个人转让房产所得收入20%的个税。
    以一套86㎡、价值100万元的房产为例,卖方以150万元的价格出售,那么,这个过程所产生的税费有:契税150万元×1%=1.5万元,营业税及附加等150万元×5.6%=8.4万元,个税(150万元-100万元)×20%=10万元(在没有扣除合理费用的情况下)。
    仅此三项主要税费就为19.9万元。
    吴鹏说,卖方应该承担的税大概有18.4万元,买方仅承担契税1.5万元。但实际上,很多卖家在双方议价时就声明,税费全部由买家承担,否则就抬高房价。这几项税所占比例较大,就成了卖方定价的一个重要标准。
    而买家就默认了这种做法,房产中介也习以为常。
    会冲击郑州房地产市场?
    21世纪不动产郑州区域总经理王川说,会对买卖双方的心理预期产生影响,比如预算100万元,中间增加10多万元个税,买卖双方肯定要再考虑,双方心理也会有一个博弈的过程。现在税费全由买方承担,房价突然涨了10多万元,“转嫁”税费也变得很难了。
    王川判断,若严格执行的话,对郑州二手房市场是一个很大的冲击,估计会持续半年到一年,郑州二手房成交量缩水三四成。比如2013年,北京和上海严格执行,二手房成交量“腰斩”。郑州一不愿具名的住宅项目营销负责人王先生认为,可以肯定的是,在二手房市场犹豫的消费者会转到新房市场来,新房成交量增加,进而推动新房市场繁荣,但是不排除抬高房价的可能性。
    而业内观察人士杨先生则认为,此举不仅是对税法的完善,还可以抑制房地产投机行为,挤出泡沫,对房地产市场有积极的影响。至于是否会误伤刚需或者改善型住房需求者,现在还不得而知。
    此时从严执行合适吗?
    经开区一中介人员程先生说,经开区二手房交易个税一直都按差额征收,二手房市场还算稳定,因为经开区的房子房龄都很小,交易差价双方都可以接受。但郑东新区有很多房子虽然比市区房子晚建,也有10多年了,估计受影响较大。
    美华房产老总乔小勇称,2013年上半年,曾出现过一次严格按20%计征个税的情况,老百姓担心承担巨额的税,郑州二手房成交量剧增。从目前国家经济形势看,郑州此时严格执行差额征收,是与经济大环境不符的。
    你知道吗?以差额征收个税 这些合理费用可以扣除
    事实上,郑州对于二手房交易过程中产生的个税存有两种计征方式,如果按照20%的标准走,那么,卖方的所得,也就是差额,应该怎么算?在缴税前是否可以扣除合理的费用?
    据记者采访,合理的费用包括:一是转让住房过程中缴纳的税金;二是纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
    王国娜介绍,除以上费用,还包括中介费、评估费,只要是在房屋转让过程中产生的与房屋相关的费用,都应该扣除。
    郑州市地税系统一内部人士说,在按交易差额征收个税时,很少有人能够提供装修发票,能够扣除的也就是银行利息、手续费和公证费,数额不大。郑东新区一二手房中介人员称,实际操作中可以扣除的只有卖方当初缴的契税和营业税。
    有人提出,一套价值100万元的房产,仅装修就花了100万元,这样的装修费用算不算合理费用?是否有人想方设法提高装修费避税?
    上述内部人士说,目前郑州并无规定。王国娜称,这时,纳税人可依法据理力争,前提是提供真实有效且合法的票据。
    为了省税 装修发票一定要留存
    王国娜呼吁,装修发票一定要存好,关于房子装修方面的任何商品都要开发票,养成习惯。
    比如,目前很多纳税人找施工队装修房子,施工队就可以去税局为业主代开发票。购买建筑材料方面的,可去国税代开,装饰装修、劳务、建筑施工方面的,可去地税代开。
    王国娜提醒,装修时花费多少资金,必须提供真实、完整、有效的原始凭证。
    按照2006年国家税务总局108号文件,如果不能提供发票,按照相关规定,则按照房屋原值的一定比例扣除。根据目前所实行政策,已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%,商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。
    另外,纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。