购房常识--签合同留证据 不怕中介藏“秘密”
签合同留证据 不怕中介藏“秘密”
    二手房中介机构作为房地产市场不可或缺的一环,其真真假假,往往让购房者摸不着头脑,不晓得如何应对。为避免掉进购房“陷阱”,以下几个地方你可得小心谨慎。
    他们上过的当 你就别再上了
    ◎案例一:20万元房款打水漂
    郑州市民陈先生今年7月份在二七区看中一套房,因为没有房本,房价比市面上便宜近10万元。中介公司告诉他可以帮忙过户并取得房本。陈先生轻信了,交了2万元定金,签了“三方合同”,并给中介公司打18万元首付款。两个月过去,过户以及房本的事儿依然没影。当陈先生再找中介时,发现中介公司已停止营业。
    ◎案例二:付了64万 过户手续迟迟不办
    今年7月11日,郑州的张女士购买一套122平方米的房子,共101万元。因为公积金贷款只能申请40万元,中介再三要求先交付3万元定金,再打61万元首付款,并承诺65个工作日办理好过户手续。2个多月过去了,由于公积金贷款审批需要考察,且必须有首付款支付等相关证明,而中介公司却迟迟不提供相关文件,也多次推迟办理过户等相关事宜。
    ◎案例三:让中介帮忙过户 “被交”首付款29万
    王先生看中了朋友的一套138平方米的房子,总价91万元。两人商量好后,让中介公司帮忙办理过户手续。中介公司要求签订“三方合同”,称先交3万元定金,并要求支付29万元首付款。王先生考虑应走资金监管,中介却威胁“不交首付款算违约,定金不退回。”无奈,王先生将29万元首付款打进中介公司账户。中介承诺55个工作日内办理好过户手续。两个月后,中介公司始终不见行动。
    【律师说法】  细化合同 保留证据
    河南豫和律师事务所李瑞丽说,二手房买卖双方在签订合同时,一定要约定好细节问题,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。严格明确违约责任,尤其是意向金的交付、上家户口的迁出、过户期限的明确等等,避免因租赁或延迟交房而导致买方吃“哑巴亏”。一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按时交房。
    二手房中介一般都预备了重复使用的格式合同,这些合同的利益一般都偏向于中介。买卖双方一定要认真阅读合同,避免签订“霸王条款”。另外,在签订合同时也要注意合法合规的问题,对于双方或三方(包括中介)共同为了少交税费签订的“阴阳合同”等违规做法,都会给自己带来不必要的麻烦,甚至伤及自身的利益。
    值得注意的是,中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。
    交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料,如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件,都要注意妥善保存,以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺,一定要坚持对方白纸黑字写下来,保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。
    房管提醒:走资金监管 可避免损失
    郑州市房管局办事大厅工作人员表示,买卖二手房,最好走资金监管,不要将首付款交予中介公司。因为房屋归谁所有,以房产机关的登记为准,交易过程中,消费者通过资金监管来约束房产交易,能使交易过程中资金、产权交割得到有效保证。
    该工作人员说,2010年10月27日住房和城乡建设部审议通过《房地产经纪管理办法》(下称《办法》)。《办法》要求所租售的房屋明码标价,严禁吃差价;禁止中介机构直接炒卖房屋或当二房东群租;对于每笔交易,房产经纪人必须签下自己的名字,以保证其对所租售的房屋负责,而不是一股脑把责任都推给公司。
    《办法》还规定,在资金监管方面,将通过银行设立保证金账户,确保二手房交易资金不被挪作他用或被携款潜逃。
    郑州也早在2010年就推行了二手房交易资金监管制度,可以避免被骗情况的发生。
    这些细节你知道吗?
    郑州市房管局工作人员建议,购房者在选择二手房中介时,要查看中介门店的营业执照,看是否具有市国土房管局审发的资格证书和市工商行政管理局审发的经营许可证。对于卖房者,一定要查明对方的身份及房产的真实信息,最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息,了解房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否按揭贷款买的房子,贷款额多少等等。对于中介公司,可以索要营业执照的复印件。